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398套,一次性全推!三环旁洋房单价1.1万起!

来源: 发布日期:2019-09-23 18:33 浏览:

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

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本文为商业评论,全文约4000字,预计阅读时间4分钟。

判断一个楼盘好不好,最重要的一个维度就是楼盘的性价比高不高,有时甚至是唯一衡量因素。

那么,怎么判断一个楼盘的性价比?和谁比?怎么比?

不卖关子,要说楼盘的性价比高,那它至少要满足两点:

第一,楼盘要足够好;

第二,价格还要非常nice。

这样的楼盘在今天的成都楼市还有吗?当然有,最近即将取证的中洲·中央公园就是其中之一。这个项目也是目前3.5环内对成都购房者最友好的高性价比项目之一。

以下,我们就将从这两个维度分析中洲·中央公园这个楼盘。

中洲·中央公园(即将取证)

产品类型:洋房

预售面积:122-150㎡

预售套数:398套

预售价格:单价1.1万/㎡起

预售楼栋:1-10#

装修情况:清水

占地面积:2570亩(五期约81.8亩)

梯户比:1T2

物业费:3元/㎡·月

物业公司:中洲物业

楼盘地址:新都区蜀龙大道南段附近

01

地处外k8凯发网站建设路板块

楼盘足够好,需要从地段、配套、产品等三个方面得到体现,只有满足这三个条件才能称得上是好楼盘。

我们先来看地段和配套。

中洲·中央公园位于新都区蜀龙大道南段附近,属于城东3.5环的位置,这里是城东3.5环距离市中心最近的地段之一,以前我们习惯称这里为198板块,但随着蜀龙大道的全线贯通,这里有了一个新的名字“外建设路”板块。

▲项目区位图

只有读懂了“外建设路”板块的价值,我们才能更好地理解中洲·中央公园这个项目。

板块外延是大型城市发展的必经之路,市中心寸土寸金,可供开发的土地少,新房价格高,导致购房需求也不断往外延伸。

成都就是这种发展模式的一个典型案例。成都的板块外延一般都是以某条道路为主,像我们比较熟悉的以武侯大道为主的“内双楠-外双楠-武侯新城”板块,以光华大道为主的“内光华-外光华-光华新城”板块,其他还有以剑南大道、成龙大道为主的外延板块。

▲成都板块外延示意图

相较于其他外延板块而言,外建设路板块的起步虽然要晚一些,但丝毫不影响板块的价值呈现,主要表现在三个方面:

1外建设路板块是目前城东的供应主力

相较于同环线的其他外延板块,目前武侯新城、外光华的新房均价已经达到2万-2.5万,大面新房均价也达到1.5万,金融城更是无新房可买,而反观外建设路板块,目前新房均价1.25万,是当之无愧的城东“价值洼地”,这对购房者来说是一个极大的利好。

目前建设路周边新房供应很少,近期新开楼盘的价格已不是一般刚需所能承受,龙湖梵城带装修均价2.5万,中南融创玖华台清水均价2.1万,后面即将取证的青秀未遮山、中车共享城等楼盘的价格预计在1.8-2.5万,而附近的SM锦悦虽然还有房源,但开盘万人摇号的概率很大,所以,当下外建设路板块是一个不错的选择。

2外建设路板块具有很高的居住价值

外建设路板块除了能够承接建设路居住人口的改善型外溢,还可以将新都城区的改善人群向内引流,起着“承前启后”的连接作用。这部分人群除了看重这里“价值洼地”的属性外,还看重这里更为宜居的居住属性。

交通方面。

板块拥有“四横四纵”的交通路网,四横为:二环路,三环路,熊猫大道,绕城高速,四纵为:蓉都大道,蜀龙大道,成绵高速,成金青快速通道。其中,与中洲·中央公园关系最为密切的道路便是今年5月全线贯通的蜀龙大道,沿蜀龙大道前往市区建设路商圈,驾车20分钟便可到达。

▲蜀龙路五期建成通车(图源网络)

轨道交通方面,项目周边目前有已开通的地铁3号线,直线距离约5公里,需要通过公交进行换乘,目前项目旁已经开通198路、198A路公交直达3号线熊猫大道站。根据成都地铁远期规划,未来在项目周边规划有地铁16号线和32号线,其中32号线头道坡站距离项目约450米。

▲项目周边地铁远期规划(仅作参考)

商业方面。

得益于蜀龙大道的全线贯通,大大拉近了项目与市中心建设路商圈的距离,驾车20分钟便可到达建设路周边的SM广场、伊藤洋华堂、东郊记忆公园等繁华地段。

此外项目周边还有二台子商业街、三河风情商业街、天府沸腾小镇等商业配套,保利198也有较多的社区底商,加上项目自带亲子农场、有机田地、绿色果蔬基地三大功能区,以及开发商还将打造一个商业小镇,日常生活所需完全可以得到满足。

▲项目旁gugu农庄实景(图源网络)

生态方面。

外建设路板块,也就是198片区,素有“成都绿心”、“城市绿肺”的称号,板块内部及周边分布着十大公园,与项目关系最为密切的有约2250亩的198公园、约1000亩的熊猫基地、约8000亩的狮子湖公园、约1699亩的国际高尔夫球场、约3000亩的保利拉菲庄园等,周边公园加起来总面积超过约3万亩,相当于约60个浣花溪公园的大小。这样的生态资源,在绕城内是绝无仅有的。

▲成都熊猫基地实景(图源网络)

3外建设路板块还是成都知名的文创文旅中心

该区域作为主城区为数不多的广阔生态区,通过规划打造“寻迹熊猫”——“智能熊猫”,联动成都露天音乐公园休闲经济圈、GUGU大型亲子农庄、天府沸腾小镇,串联成为区域型、城市级IP,以此带动周边整体价值提升,使周边整个商业形态、产业布局、人居环境都得以整体改善。

其中,天府沸腾小镇距项目约1.5公里,总占地约6000亩,是成都目前比较知名的网红打卡点,景区内涵盖美食娱乐、音乐展演、田园体验、运动休闲、乡间文创等五大特色区,目前已经开业运营。

此外,与项目距离最近的便是GUGU农庄,占地约700亩,规划有亲子农场、有机田地、绿色果蔬基地三大功能区及其他特色休闲区。可以方便业主进行跑步、骑行、观湖、垂钓、太极、种菜、赏花等多种休闲娱乐活动。

▲天府沸腾小镇实景图(图源网络)

02

容积率1.5的低密生态大盘,公摊仅约12%

中洲·中央公园在地段和配套方面的表现已经足够亮眼,而在产品表现上,更是城东改善的一大标杆。

中洲·中央公园总占地约2570亩,建筑用地约425亩,农庄占地约700亩,公园湖区占地约1400亩,建筑用地仅占整体用地的16.5%。

项目建筑用地共分为6个组团,分别是一期琥珀屿、二期白鹭郡、三期蓝湖郡、四期蓝贝岛、五期御湖湾、六期夏樾滩。

整个项目以湖泊为核心,以公园组团为主题,以岛居为特色,形成“两岛四湖五公园百亩农庄”的立体园林景观,使得整体呈现出森林、湖泊、建筑相连接的低密生态住区,居住舒适度非常高。

▲项目总平图

项目即将加推的是五期御湖湾,占地约81.8亩,容积率1.5,规划有10栋洋房,30栋双拼别墅和商业小镇。首批次将要推售的10栋洋房产品,共398套。

▲项目五期御湖湾总平图

五期产品除了可以享受到整个项目“两岛四湖五公园百亩农庄”的立体园林景观外,其自身的规划打造也是亮点颇多:

1南湖区、北公园,双面观景

项目五期整体比较方正,在项目外围规划的是30栋双拼别墅,中间分布着10栋洋房,西侧为中高端邻里社区主题商业。整个项目南侧临近湖区,北侧临近公园,洋房、别墅产品均可享受湖区景观和公园景观,做到双面观景,满足业主不同的观景需求。

此外,洋房产品根据L型的院落布局,打造出6大情景院落,分别为雁栖湖畔、南亭松枫、海棠春坞、幽兰春居、擘红小榭、北庭天香,每个院落都各具特色,可以增强邻里之间的互动性和私密性。

▲项目效果图

2建筑外立面兼具现代感和自然气息

五期洋房外立面采用现代与草原风混搭的设计风格,通过体块、材料、色彩等的有机融合,使得整体建筑兼具现代感和自然气息。

▲项目外立面效果图

38层洋房,1梯2户,公摊率仅约12%

项目五期洋房全部为8层楼高的真洋房,相比市面上一些11F或更高的小高层产品来说,这种8层楼高的真洋房产品更为纯粹,密度更低,居住舒适度更高,同时也更为稀缺。

项目洋房全部采用1梯2户纯板式设计,在增强户型通风采光效果的同时,也大大降低了户型的公摊率,项目洋房产品的公摊率仅约为12%,而目前市场上的新房产品公摊率多集中在15%-25%之间,以20%居多,这种公摊率约12%的洋房产品将极大提高得房率,降低购房成本。

举个例子,同样100㎡的户型,单价10000元/㎡,在套内使用面积相同的情况下,公摊率20%的户型,要花20万在公摊上,而公摊率12%的户型,只花12万在公摊上,并且户型越大,花得越多,损失越多。

▲项目效果图

项目本次推出的洋房产品户型建面122-150㎡,共有6种户型,均为套四、套五纯改善户型,全部采用清水交付,以下为户型图展示:

← 左右滑动查看全部户型图 →

每个户型都是比较经典的改善设计,室内空间宽敞,兼具舒适性和功能性。就个人而言,如果预算充足,建议优先选择133㎡套四户型和150㎡套五户型。

133㎡为套四双卫户型,对于追求舒适空间的改善人群来说是一个不错的选择。餐客厅一体设计,整体开间显得比较大气,此外,在客厅处还有第三厅设计,更增加了客厅的功能性和延展性;客厅开间达7.15米,带一个超大的景观阳台,通风和采光效果俱佳;卧室空间也比较宽阔,次卧开间都在3米左右,主卧开间更是达到3.8米,舒适度较高。

150㎡为套五双卫户型,不仅能够满足三代同堂的居住需求,并且还不会牺牲空间的舒适度。采用横厅设计,开间约8米,景观阳台的尺度也比较大,整体采光和通风效果都比较好;厨房采用平行式操作台,使用空间更大;主卧舒适度最高,面积达到24㎡,并配有独立卫生间,方便主人日常起居生活。

03

价格&购买建议

清水1.1万起,城东刚需改善都可积极关注

前面已经说到,项目要具备较高的性价比,除了楼盘要好之外,价格还要非常nice才行,中洲·中央公园就完全做到了这两点。

据置业顾问介绍,中洲·中央公园御湖湾首批次将一次性推出所有洋房产品,共398套,户型建面122-155㎡,清水单价1.1万起,以最小户型122㎡计算,总价约134万,首套房首付三成约40万。

纵观成都3.5环以内,目前多数区域的新房价格已经站上1.5万-2万的高度,而城东建设路、八里庄-二仙桥等区域的个别项目价格甚至更高。

当下,以清水1.1万的价格买入外建设路板块,并且还是8层洋房、1梯2户、公摊约12%的稀缺产品,这样的机会已然不多,如果你是正在关注城东区域的刚需、改善人群,如果你也是新都城区想要住得离市区更近一些的刚需、改善人群,那么中洲·中央公园绝对是一个非常不错的选择。

总体来看,项目无论是地段、产品,还是价格表现,都具备足够的吸引力,并且本次推售仅有398套房源,可以预想,又将是一个“网红盘”的待遇。

▲项目效果图

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